我們大家都知道我們國(guó)家內(nèi)的所有的土地都不是屬于我們的，而是屬于我們國(guó)家的，就比如說(shuō)我們房產(chǎn)下面的土地，我們擁有的只是土地的使用權(quán)，所以說(shuō)土地是有一定的期限的。現(xiàn)在工業(yè)非常多，工業(yè)也有占地。那么工業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估的方法是什么？

1.選定評(píng)估方法

該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。

2.計(jì)算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。

年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

3.計(jì)算總費(fèi)用。

(1)年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010(元)

(2)年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750(元)

(3)年稅金=20×900=18000(元)

(4)年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500(元)

年總費(fèi)用=(1) (2) (3) (4)

=17010 33750 18000 4500=73260(元)

4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。

年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用

=486000-73260=412740(元)

5.計(jì)算房屋凈收益。

(1)計(jì)算年貶值額

年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48年，并且不計(jì)算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由***無(wú)償收回。

年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)

(2)計(jì)算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)(2008-2004)

=2500×900-46875×4=2062500(元)

(3)計(jì)算房屋凈收益(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期)。

房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000(元)

6.計(jì)算土地凈收益。

土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益

=412740-165000=247740(元)

7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44(年)。

=247740×(P/A,7%,44)

=3358836.15(元)

單價(jià)=3358836.15/500=6717.67(元)

8.評(píng)估結(jié)果

本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元

對(duì)于工業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估的方法是什么的問(wèn)題我們國(guó)家是有規(guī)定相應(yīng)的計(jì)算公式的，對(duì)于工業(yè)的土地使用權(quán)和居民還有商業(yè)的土地使用權(quán)的評(píng)估方法公式肯定都是不一樣的，所以說(shuō)我們?nèi)绻龅搅诉@樣的問(wèn)題我們是需要按照自己的土地用地類型來(lái)計(jì)算的。