銀行的利率計算公式是：利息=貸款額×年利率×期限，這個公式是在期限內按單利計算并且是到期一次性還本付息的計算公式。貸款則不同，一是以月復利計算的；二是分期償還，償還后的那部分本金不在后續計算利息了。

以現行的七折房貸優惠計算利息，現在5年期以上基準利率為5.94%，優惠后為4.158%，折算為月利率為4.158%/12=0.3465%，如果是100萬，還20年，月還款額為：

[1000000*0.3465%*(1+0.3465%)^240]/[(1+0.3465%)^240-1]=6143.38元

利息總額：6143.38*240-1000000=474411.2元

說明:^240為240次方

如果是20年后一次性還本付息，復利公式為:利息=本金*(1+月利率)^還款月數。

則利息額為：

1000000*（1+0.3465%）^240-1000000=1293691.60元