一、普通住宅標準是怎么劃分？

根據容積率、面積、實際成交價格三個點進行劃分的。

1、普通住房：

住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上;

單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;

實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

2、非普通住房：

住宅小區建筑容積率在1.0以下;

單套建筑面積在140平方米以上;

實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。

二、民用住宅和商用的區別

1、土地使用年限不同

商業住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商品住宅屬于商品屬性的普通住宅;商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。

一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。

但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。

其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”(產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準)。

三、商業性住房的特點

1、水電費更貴

商住房(公寓)說白了以前是用于開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這么緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓，所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關系，最后把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了，目前民用水是3.9元一噸，商業用水7塊多一噸。

2、商住房(公寓)居住密度大

一般從7至20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復雜，所以環境很難保障。

3、商住房(公寓)幾乎沒有南北通透戶型

商住房東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。商住房(公寓)超小戶型較多，以40至80為主，總房款要便宜很多，對于資金不太富裕的家庭值得考慮。

4、幾乎沒有綠化和孩子活動的區域

一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區域。

民用住宅和商用住宅的土地使用年限也是不同的，商業住宅的土地使用年限是 四五十年，而民用住宅的使用年限為七十年。其次就是產品的性質也是不同的，商品住宅屬于普通住宅，而商業住宅屬于非普通的住宅，其次就是升值空間也不同。