政 策 解 讀

重磅！8月25日，房貸利率迎來歷史性改革，央行發布新規，中國房貸利率將參照最新LPR市場利率進行制定：

首套房貸款利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸款利率不得低于LPR加60個基點（bp）。

從此按揭貸款以“貸款基準利率”為標尺的時代徹底結束了！我們最熟悉的數字基準利率4.9也跟著落幕了，下面樓叔將對此次貸款利率改革進行詳細解讀！

樓叔敲黑板：什么是LPR利率？與基準利率的區別是什么？

LPR利率即貸款基礎利率，是商業銀行對其優質客戶執行的貸款利率，其他利率可在此基礎上加減基點生成。

我們之前用的衡量標準叫央行基準利率4.9%，利率上浮10%，是指提高的幅度，是一個相對的量。

如今執行的叫基礎利率，加減基點是一個絕對的量，二者是有區別的。

例如：基準利率4.9%，利率上浮10%，就變成了4.9%*（1+10%）=5.39%，即利率增加0.49%。

因為1個基點（bp）=0.01%，所以上浮10%也就加了49個bp。

了解完最基本的央行基準利率和LPR基礎利率后我們再來解讀中國人民銀行公告〔2019〕第16號。

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

政策解讀：首先我們來看政策之前赤峰的房貸利率政策，基準利率4.9，為堅持房子是用來住的不是用來炒的政策不放松，赤峰執行首套房上浮10%年利率5.39厘，二套房上浮20%年利率5.88厘。

如今的利率算法是近一個月LPR基礎利率+基點，LPR基礎利率是以全國銀行間同業拆借中心為貸款基礎利率指定發布人。每個交易日根據各報價行的報價，提出最高、最低各一家報價，對其余報價進行加權平均計算后，得出貸款基礎利率報價的平均利率作為LPR基礎利率。

所有以后的個人銀行貸款不同的時間，LPR基礎利率也是不一樣的，根據市場報價定房貸利率更接近市場行情，同時加點數值和之前的利率上浮很相似，為了降低貸款風險對個人信用不好的或者資質差的客戶進行不同的加點，赤峰已經有銀行開始實施系統自動測評客戶資質，對資質差的進行上浮。

例如：12月1號簽訂合同，LPR利率執行11月20最新公布的LPR利率，以此類推。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

政策解讀：加點數值確定整個合同是不變的，但LPR基準利率每年會隨市場發生改變，所以房貸利率合同也會隨之變化，假如與銀行金融機構約定利率重定價周期為2年，那么兩年后，利率會根據最近一個月相應期限的貸款市場報價利率執行重新簽訂合同，如果報價利率低了，就可以享受執行低利率，如果高了就得承受高利率。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

政策解讀：該規定預示著再無首套房打折說法，不得低于即大于等于，按8月20日5年期以上LPR利率為4.85%，首套房利率不得低于4.85%，赤峰首套房利率上浮10%為5.39%，執行4.85%相當于首套房利率下降了0.54%。

二套房在基礎利率上加60個基點，也就是4.85%+0.6%=5.45%。

此前赤峰二套房基準利率上浮20%，年利率5.88%。這樣看對赤峰來講二套房利率同樣也下降了。

但是LPR利率每個月都會調整，最終還要看10月8日新政執行時相應的LPR利率。

四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

政策解讀：這里提到了“因城施策”，利率改革后在國家信貸政策基礎上，根據當地市場變化確定利率加點下限，各轄區內加點下限不一樣，會造成利率分化的局面，所以加點下限才是利率漲幅的關鍵，地方房價上漲過快肯定要加基點，地方地產蕭條加點肯定會減少，因城施策自己把控。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

政策解讀：結合本機構經營狀況、客戶風險、信貸條件確定加點數值，首先更加明確了利率市場化，根據銀行金融機構自身經營狀況做好風控，貸款審批會更加嚴格，同時強調客戶風險和信貸條件，比如征信好、收入高，流水好的優質客戶利率加點肯定會低，流水差、負債高的客戶肯定會相應提高加點。所以本次調控非常接近市場化更人性化。

政策解讀：主要防止銀行違規操作，嚴禁轉按揭、加按揭。轉按揭二手房貸款中比較常見，賣方有貸款，買房也需要貸款，這就需要轉按揭來完成，一般由中介公司把控整個銷售環節，風險率不高。這里主要講加按揭，隨著房產估值上漲，客戶申請追加貸款，這樣加按揭對銀行的風險比較大。既然出臺本條規定，猜測應該是違規占比較高，銀行要加大整頓力度。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

政策解讀：新老政策分割時間節點2019年10月8日，10月8日前發放或者已簽訂貸款合同依然執行原利率政策。10月8日以后簽訂的貸款合同，按合同約定采用新的利率計算方式，對比之前的利率，可能上浮，也可能下調。

八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

政策解讀：商業用房銀行貸款還是一如既往地“高標準、高要求”，就是個高啊，直接加60個基點沒商量!公積金不受影響保持不變。

結語樓叔

作為房貸利率歷史性的變革可謂意義深遠，基準利率從此謝幕，LPR基礎利率登上舞臺。

啟用LPR其實是讓房貸利率更貼近市場行情，讓剛需客戶、優質客戶享受更優越的貸款利率，抑制炒房客，提高資質較差客戶的貸款利率，更加人性化。

規定提到了對銀行和個人的風險控制，所以個人貸款利率將會因人而異，銀行為了防止壞賬率會越來越嚴格。

那么大家最關心的問題來了，房貸利率到底是漲了還是降了？這個要等10月8日以后，公布的LPR利率和赤峰加點下限才能知道到底是跌了還漲了，而且利率加點下限是交給轄區的，所以各城市利率將會市場化、多樣化，但目前房地產市場還是以維穩為主，不會因為利率的計算方式而有大的波動，為了使新老政策平穩接軌，樓叔預測赤峰加點后利率不會有大的起伏，仍然會保持在首套5.39、二套5.88的范圍內，個別資質條件差的客戶除外。

所以以后按揭貸款利率要結合銀行自身經營狀況，每個月各報價行市場報價后的平均利率，個人貸款條件，來確定最終按揭利率，所以多方面因素影響利率的制定，如今朋友圈不明真相的人，大肆宣傳利率上漲的信號，請大家理性判斷，按8月20號的PLR看赤峰房貸利率是在下降，最終還是要看2019年10月8日PLR以及地方加點，購房者不要恐慌，利率的改革還是以穩定房地產市場為主，讓我們拭目以待吧。