昨日（2022年5月15日）中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，具體通知如下：

銀發〔2022〕115號

中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監局：

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

中國人民銀行

中國銀行保險監督管理委員會

2022年5月15日

簡單來說購買首套住房時房貸利率最低可以達到4.4%，距離上次房貸利率降低到4.6%時間不到3周。年初的時候房貸利率還是4.9%，半年不到就準備下降到4.4%。如果貸款60萬，貸30年，4.9%的房貸利率要比4.4%的房貸利率多還8萬元的利息，每年要多還2160元。

我們制作了一份貸款年限，貸款數額，房貸利率的對比表格，大家可以參考下。

（貸款20年）

（貸款30年）

其實房貸利率的再次下調也是意料之中，無非是想讓一部分還在觀望的購房者出手購房，這跟今年以來房地產市場一直很不樂觀成正相關。

但是降低房貸利率真的能讓觀望者出手嗎？

根據國家統計局消息，1-4月份的住宅投資同比下降2.1%，可見之前的降息政策并沒有起到預期的刺激市場的作用，所以才短短不到一月的時間再一次為降息做準備。

現在房地產市場陷入了一個怪圈，首先居民債務已經高的不能再高了，并且居民儲蓄也見底了，加上疫情原因收入增長放緩，甚至很多人沒有收入了（根據國家統計局5月16日發布的數據，4月全國城鎮調查失業率上升0.3個百分點至6.1%，創2020年3月以來新高。分不同年齡就業人群看，4月25—59歲人口調查失業率錄得5.3%，高于上月0.1個百分點，為2020年6月以來最高水平。），這就導致現在的房價根本不是大家能承受的。

再者就是管控不會允許房價大幅度下跌，原因有兩點，1.是大多數城市，包括很多新一線城市都是靠賣地活著，也就是土地財政，如果房價大跌，那土地財政就會破產，從而導致地方破產。2.如果大幅度下跌，那很多人會主動斷供，到時候銀行壞賬會導致集體爆雷，引發系統性金融風險。

既然不能任由房價下跌，又想刺激市場，目前所能采取的短期辦法只能是降低房貸利率，我個人認為，此舉并不會讓房地產市場有明顯的回暖，并且房貸利率后續甚至還會進一步降低。