這世上有句毒雞湯，一直被封為神句，這句話百分之九十九的人都聽過，說：

“只有窮人存錢，富人都是負債”。

具體來說，意思就是：富人們比的是誰負債更多，負債多，說明有實力，銀行愿意借給他那么多錢。窮人沒有銀行愿意借給他錢，窮人也不知道錢生錢，只知道把錢存在銀行，然后吃哪一點點利息，然后錢又被富人從銀行借走，錢生錢。

于是，對于貸款的曲解紛至沓來，99%的人都陷入了貸款的認知誤區。

雖然本文主線是房貸，但我們先來聊聊其他貸款。

“富人在借錢，窮人才存錢！”這句話對么? 從內在含義來看大體是對的，但大多數人對于富人借錢干嘛，富人從哪里以什么手段借錢，卻一無所知。只記住了借錢兩個字，只認知了借錢二字的字面意思。

別人借錢是致富、錢生錢，而大多數人借錢卻是花錢、消費，而且你花錢的樣子，像極了韭菜。因為你壓根不知道，你借來的錢，利息到底有多高！

不用我多說，在信用卡分期、裝修貸、汽車貸、現金貸、花唄、白條這類金融及其發達的時代，要說一個中青年人沒有用過上述任何一項業務，說出來可能你自己都不信。

但絕大多數人不知道，也搞不明白這些錢借來的成本有多高。

以最基本的信用卡分期為例：

1000元貸款手續費是多少呢？按照正常不打折不活動的算法，每個月6.6元，一年下來79.2元，按照銀行的年化利息算法，折合年化7.92%看起來好像不高。

我們再看號稱日利息僅0.035%的微粒貸，10期累計利息為58.78元，如果折合到一年，大概要六十多塊錢，反而比信用卡分期算下來還稍稍低了一點。

絕大多數分期貸款利息，給人的印象和初算幾乎都只是6%-8%左右，猛一看不高。

兩種分期我們都設計成10期還款，1000元總額，用IRR公式來計算實際利率，得出來的實際利率是多少呢？

一個年利率接近15%，一個年利率接近13%! 明面利息與實際利息差距接近一半。

仔細的人應該都有留意，很多貸款平臺喜歡用“借1萬元，一天只收5塊錢利息”或“借1千元.每天只收5毛錢利息”這樣的看似很低息的廣告語，其實我們拿365*5算下來，一年的實際利息高達1825元，折合真實利息18.25%！

高利貸的門檻是多少呢？

最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》中第二十六條規定：

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。

我們的信用卡分期也好，網絡貸款也好，利息已經非常接近了高利貸的門檻。

我們無論去銀行，無論去余額寶存錢，所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存夠1年可以得到的收益，即3%的年化收益率是你需要把10000塊存夠一年才可以得到300塊錢利息。

相反，你借來名義8%的貸款，在第一個月你使用10000塊錢的時候收你8%利息，在你還款到最后只欠他幾百塊錢的時候，依然收你總額那10000塊錢8%的利息，而非是剩下多少本金，根據本金收你多少利息。

障眼法讓你不覺得他高，這也就是金融機構的高明之處。更不用說，套路更復雜的汽車金融分期，甚至臭名昭著的校園貸。

所以，許許多多人，不存錢，不籌首付，秉承著能借來錢就是牛的心態，用接近高利貸的資金，用以買手機、買首飾、買包、買化妝品、甚至是旅游、買車。

所以我說，無知真可怕。所以我說，你花錢的樣子，像極了韭菜。

被銀行收割，被金融機構收割，被有錢人收割。

對于房貸你知道多少？ 20%的人可能很熟悉，剩下的80%的人大略是不熟悉。

如果再細分，這80%中，又有20%略知一二，剩下的80%可能像極了文盲。

普通人對房貸的誤區有這么幾個：

? 1.房貸利息高

房貸利率目前執行國家標準基礎利率為4.9% ，因為月供是基本固定的，所以在看完上邊第一部分信用卡分期之后，既然本金越還越少，你會不會下意識的認為房貸也要根據上邊的算法計算，把4.9%乘以1.8倍來推導實際的利息？

如果按照4.9%的利率30年貸款貸100W，那套路算法應該得到的是147%的利息，也就是147萬的利息，而實際上我們通過房貸計算器可以算出實際100萬貸款只需要還91萬的利息。

因為房貸雖然是按照每月固定還款（等額本息），但實際上每個月的還貸中的本金和利息比例一直在變化，也就是說實際上你每個月還的利息是越來越少的。

還以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息計算，如果貸款30年，100萬總的利息是237.6萬，相比房貸30年僅有91萬的利息，比例高達2.6:1

也就是說，房貸大約是信用卡分期利息的40%都不到。

? 2.房貸利率一成不變

這一條很簡單，一句話可以概率。即每個人的房貸從貸款起，執行的上浮或打折比例將會一成不變，但基礎利率會隨著每年國家的基礎利率變化，而在次年的一月發生變化。

舉個例子，你貸款的時候基礎利率是4.9%沒有上浮和打折，那當年基礎利率變成4.5%后，你第二年的利率也會變成4.5%，如果貸款時上浮10%，那第二年的利率會變成4.5%上浮10%，以此類推。

? 3.房貸利率上浮太虧

之前有專門撰文講過房貸利率上浮是否影響買房的問題，文章地址：《剛需買房，如果有專家跟你說“等房貸利率下調”，請拉黑他！》。

簡單的理解就是，隨意他上浮，因為你壓根不可能真的還到30年，正常的還房貸周期普遍都在五六七八年，短的甚至是三年就已經還清賣房換房或者重貸。畢竟房子越來越貴，貸票很關鍵，你不可能放著幾十萬的貸款不還，而去全款或者高額首付貸買下一套幾百萬的房子。

? 4.等額本金和等額本息

就等額本金和等額本息哪個更實惠的問題，購房者分不清楚，從業人員也是分為兩派，但99%的人都被一個框給框住了思維，這個框是“到底哪個最實惠？”

而實際上在我們房產投資中，哪個更實惠并不是問題的關鍵，關鍵在于怎么收益最大化，怎么調配承受能力。

以100萬貸款基礎利率分別計算等額本息和等額本金貸款第一年來算，一個是6萬3的年還款，一個是8萬1的年還款，差額接近2W，這對于很多家庭來說直接就影響到了正常生活。所以，在能承受的范圍內，盡量多貸款長貸款，用等額本息來降低初期的還款壓力，是最合適的選擇。

如果你真的要說誰在數字上更劃算，其實沒有任何差別，因為兩個算法最終實際利率都是一樣4.9%，你前期還的多，后期自然還的少，但是利率是沒有變化的。

任何時候，借貸都是杠桿，文首的網貸、信用卡分期等等，屬于拿人的信用做杠桿。而買房的杠桿簡單講就是：通過小比例首付，以及所買的房子撬動大比例房貸。

讀完全文，不論你是否有所感悟，但至少我相信你記住了一個數字，那就是房貸利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以說，房貸是普通人能借來最便宜的大額貸款。

除了銀行房貸，誰愿意一次借給你這么多錢？誰又愿意借給30年這么久？

30年意味著什么呢？幾乎意味著你拿幾十年后的錢來完成當下的消費與投資。

貨幣貶值的速度，物價上漲的速度我就不必過多贅述，人人皆知。

銀行提供70%的杠桿，來幫實現你原本夠不到的房子，用銀行的錢來幫你升值賺錢，你難道還要自己全款買房？

如果你想不明白，如果你還不知道利用銀行的杠桿，如果你還在一邊吐槽房價高、房貸利率高、一遍吐槽著沒有首付，另一邊卻又大手大腳的去分期買高檔手機、高檔皮具、名車名表。

那恭喜你，你距離被這個時代拋棄，越來越近了！