按《國家住宅設計規范》，普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內凈高不應低于2.4米。2.8米是這一層的地面到上一層的地面，這個尺寸是含樓板厚度的，普通住宅層高2.8米，可以在保證居住舒適度的基礎上，最大限度的節約能源。

在購買商品房時，買受人不僅關心商品房的價格、面積、戶型、環境，而且，層高也成為了大家關注的熱點。目前，由于商品房層高問題引發的矛盾和糾紛已屢見不鮮。但是，由于現行的法律法規就房屋層高問題尚未作出詳細規定，部分《商品房買賣合同》對層高問題的約定也不明確，造成許多因層高問題引起的糾紛不能得到妥善解決。

層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度。根據國家質量技術監督局、建設部聯合發布的《住宅設計規范》的規定，層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離?！蹲≌O計規范》規定，室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

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京版《住宅設計規范》首次公布 四層及以上樓房需安電梯

鳳凰網房產10月22日訊（編輯 姜鶴）10月21日，北京市規劃和自然資源委員會在官網公布了北京市地方標準《住宅設計規范》征求意見稿（以下簡稱“京版《規范》”）。京版《規范》共編制了345個條款，其中200多個條款在國家標準《規范》基礎上進行了調整和補充。據了解，這是北京首次公布地方版的《住宅設計規范》，征求意見后，市規劃自然資源委員會還將對其進行修改和完善，正式實施后，北京將以此標準來規范、指導北京市的住宅設計。

廚房串味將解決

“目前本市大部分住宅的廚房設置都是豎向排氣道，由于豎向排氣道層層相通，因此經常出現廚房串味的情況。在這次新發布的京版《規范》中，建議廚房排油煙采用水平直排方式，在做好隔油、避風、防雨等措施的前提下，把排油煙機的排氣管道通過外墻直接排至室外，這樣，不僅能大大減少廚房串味情況的發生，還可以節省廚房內部管井占用空間?！毕嚓P專家介紹稱。

北京商報記者了解到，本市在編制這個京版《規范》之前，一直執行的是國家標準的《住宅設計規范》?！霸诰幹七^程中，我們對住宅設計的要點進行了精細化地‘梳篦式'掃描，特別是老百姓反映比較多的廚房串味、衛生間地漏反味、排水管噪音大、二次裝修浪費等實際問題?！?市規劃自然資源委員會相關負責人介紹。

比如排水問題，最終推薦采用衛生間同層排水方式?！坝猛瑢优潘到y后，有幾大好處：一是可以減少噪音，因為上層住戶的排水管與下層住宅間有樓板分隔，同時排水管有回填墊層覆蓋，大大減小排水噪音；二是滲漏隱患低，同層排水系統中排水管未直接裸露在下層住戶的衛生間或廚房上方，減小下層住戶滲漏隱患；三是產權明晰，管道檢修等可在本戶中進行，不干擾下層住戶。” 市規劃自然資源委員會相關負責人向北京商報記者詳細解釋了采用這種方式的優點。

室內凈高不低于2.5米

在國家標準的《住宅設計規范》中，最小套型面積為22m2；而在京版《規范》中，把最小套型面積定在了24m2。

“別看就差2m2，對于小戶型的居住感受是完全不一樣的。京版《規范》之所以這么定，主要考慮到目前人們的居住需求已經從滿足基本生活逐漸向舒適生活轉變，提高了臥室、起居室（廳）、廚房及衛生間等套型主要功能空間的使用面積要求。其中，臥室、起居室使用面積要求均提高1m2；廚房及衛生間使用面積要求提高0.1-0.5m2。根據不同功能空間的使用面積要求的提升，將套型最小使用面積也進行了提升?！?市規劃自然資源委員會相關負責人認為這個2m2面積的增加，是對小戶型居住者感受的關愛。

京版《規范》同時對居住空間的層高提升了標準，要求住宅層高不小于2.8m，保證室內凈高不低于2.5m。“由于住宅地板采暖的應用、裝配式結構形式、衛生間同層排水以及我國人均身高的提高和人體工程學等多方面考慮，將住宅層高和凈高的數值提高了。室內合理凈高的保證，才能真正滿足居住的舒適度?！贝送猓瑥木幼“踩?、標準統一等多方面因素考慮，京版《規范》還將陽臺欄桿高度統一設置為1100mm，并保證其完全牢固。

北京商報記者注意到，在京版《規范》中，還提高了居住空間窗地面積比和采光系數的指標要求，這對于北京這樣的北方城市來說，在增加自然采光的同時，會不會讓冬天的室內比較冷？

“對于這一點，我們是經過嚴密測算的。當前正在修編的北京市《居住建筑節能設計標準》進一步提升北京市居住建筑節能設計水平，外窗的保溫性能指標將大幅提升。京版《規范》在這個基礎上，適度提高了窗地面積比指標要求，在優化室內采光環境的同時，仍可保證冬季室內保溫及采暖的節能要求?！毕嚓P專家向北京商報記者解釋道。

北京商報記者還注意到，在很多細節上，京版《規范》都比國家標準高一些，如在用電負荷上，行業標準中的用電指標最低為3kW，國家標準中的用電指標最低為2.5kW，京版《規范》中規定的最低標準為6kW。

四層及以上需安裝電梯

目前，我國已步入老齡化社會，居住的各方面應該對老年群體給予更多的關注。這一點在京版《規范》中也有所體現。

京版《規范》中，設置電梯的規定由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16m設置電梯，調整為四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m的新建住宅建筑，必須設置電梯。

另外，住宅內設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于為1.5×1.6m，轎廂門凈寬不應小于0.9m。

適老化是一個系統工程，除了設置電梯，京版《規范》中還有設置緊急呼叫裝置、安裝扶手以及無障礙設施的一系列內容。比如提高了套內通道及門洞寬度的大小要求，保證套內無障礙通行寬度；公共門廳設置了輪椅回轉空間；加強各項預防性防護措施，如住宅內衛生間、臥室等預留安裝扶手和緊急呼叫裝置的條件，保障行動不便人群日常生活的安全等內容。

京版《住宅設計規范》公布 宜設火災自動報警和緊急呼叫裝置

北京市地方標準《住宅設計規范》昨日在北京市市場監管局網站上對外公布。京版《規范》的部分標準明顯高于國標。除了更追求居住舒適度外，也處處體現著“為老著想”的適老化設計要求。標準將從2021年1月1日正式實施。

■住宅最小套型24平方米

規范明確規定，煙囪、排氣道、管井等均不計入使用面積，使用面積是住戶真正能夠使用的面積。

在國標中，住宅的最小套型面積為22平方米。而按照此次公布的京版標準，小戶型住起來將更舒適。規范提出，由臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間組成的套型，其使用面積不應小于32平方米；由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的最小套型，其使用面積不應小于24平方米，比國標增加了2平方米。此外，住宅結構的設計使用年限不應低于50年。

■宜設置晾曬空間

規范提出，套型設計宜設置晾曬空間。起居室作為家庭成員共同的活動中心，需要布置的家具、設備較多。起居室設計恰當與否，直接關系到居住、生活是否舒適。

記者注意到，規范要求，起居室（廳）的使用面積不應小于11平方米。無直接采光的餐廳、過廳等，其使用面積不宜大于10平方米。

■廚房應直接采光

規范提出，由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的最小套型，其廚房使用面積不應小于4平方米，由臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間組成的套型，其廚房使用面積不應小于5平方米。廚房應直接采光、自然通風，而廚房地面則應采用防滑的裝修材料。

■廁位淋浴預留安裝扶手條件

規范明確規定，不得將衛生間直接布置在下層住戶主要生活空間的上層，包括起居室（廳）、臥室、廚房和餐廳。

為滿足住宅適老性和無障礙設計的需要，新建住宅在建設時，應在衛生間廁位和淋浴位置的墻內或地面預留安裝扶手的條件。此外，衛生間是住宅中易發生滑倒的場所，因此，衛生間的地面應采用防滑的裝修材料，防滑等級應選擇防滑安全程度為中高級和高級的材料。

■陽臺欄桿須防兒童攀登

陽臺是活動較多的地方，欄桿的垂直桿件間距一旦設計不當，很容易造成事故。根據人體工程學原理，欄桿垂直凈距應不小于0.11米，才能防止兒童鉆出。此外，欄桿上放置花盆，還可能發生墜落傷人事故。為此，規范提出，陽臺欄桿設計必須采用防止兒童攀登的構造，陽臺欄板或欄桿凈高不應低于1.10米，欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11米，放置花盆處必須采取防墜落措施。

■宜設火災自動報警裝置

考慮到今后養老方式更多會采用居家養老的模式，因此，規范提出，住宅建筑套內宜設置火災自動報警裝置，其中包括火災探測器或火災聲警報器，以此提高住宅建筑火災的預警能力，避免由于老年人行動的不便延誤報警，帶來不必要的傷亡。

住宅套內還應設置緊急呼叫裝置，緊急呼叫裝置的報警信號應傳輸至安防中心。首、二層及頂層等易于被入侵的住戶套內、戶門、陽臺及外窗等處應設置安全防范設施。如采用入侵報警探測裝置，報警信號應能發送給業主或小區物業管理中心。本報記者 張楠

什么是房間的層高和凈高

根據國家質量技術監督局和建設部聯合發布的《住宅設計規范》的規定，層高是指“上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離?！笔覂葍舾呤侵浮皹敲婊虻孛嬷辽喜繕前宓酌婊虻蹴數酌嬷g的垂直距離。?！?/p>

室內凈高和層高的關系還可以用公式來表示：層高=室內凈高+樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內凈高。所以，層高的高度包括凈高的高度。一般情況下，《商品房買賣合同》中是按層高進行約定的.

所以，您在驗房時，不要光測量室內凈高，忽視樓板的厚度。

資料來源：《住宅設計規范》