在房地產行業格局重塑之際，一批地產跨界者開始“異軍突起”。

7月18日，杭州市2023年第七批次集中供地落幕。在所推的七宗地塊中，除一宗地塊終止出讓外，其余六宗地塊錄得土地出讓總金額73.7億元，平均溢價率7.2%。盡管土拍熱度有所下降，但杭州土地市場依然涌現出了一批地產行業新面孔。

《中國經營報》記者注意到，在此次集中供地中，熱度最高的良渚地塊共吸引51家房企參與搖號，最后被浙江子坤搖中，成交總價16.3億元，溢價率11.65%。天眼查顯示，該公司成立于2022年5月，母公司為浙江坤興建設集團，是一家以從事房屋建筑業為主的企業。

幸運奪得此地塊的浙江子坤，只是當前“地產新勢力”的一個縮影。記者梳理第三方機構發布的拿地金額排行榜發現，偉星地產、浙江三花智源房地產、亞倫房地產等地產跨界者頻繁涌現。

在房地產業內人士看來，當前，一些“地產新勢力”不斷出現，主要受房地產行業下行、趁機逆勢“抄底”等多方面因素影響。江西易居研究中心總經理廖晨向記者表示，在房地產行業愈加專業化的背景下，“地產新勢力”跨界現象在未來或不會成為一種趨勢，而房企跨界多元化的成功案例亦并不多見。

背靠母公司逆勢拿地

不少背靠實業母公司的“地產新勢力”正成為拿地排行榜中的明星。

實業企業反向跨界房地產正成為一股新潮流。

中指研究院統計數據顯示，今年1—6月，TOP100企業拿地總金額約為5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較5月增加1.84個百分點。TOP100門檻值約為17億元，較2022年同期下降3億元。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為62.19%。

在房企拿地規模下降的情形下，不少背靠實業母公司的“地產新勢力”正成為拿地排行榜中的明星。

根據中指研究院《2023年1—6月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》數據，今年上半年，偉星房產以約94億元拿地金額位列全國第14名，亞倫房地產以約40億拿地金額位列第40名，方遠房產以約37億元的拿地金額緊隨其后位居第41位。值得注意的是，這三家房企母公司皆從事實業。

公開資料顯示，偉星房產母公司偉星集團旗下有服裝輔料、新型建材、房地產、水電為四大支柱產業，并坐擁偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ）兩家上市公司。

記者注意到，僅自今年以來，偉星房產就頻現南京市、合肥市等地土地市場并有所斬獲。例如，在3月份舉行的南京市2023年首輪土拍中，偉星房產一舉摘得河西“地王”，拿地價達到約31億元。

而與偉星房產一同從浙江省臺州市起家的方遠房產，其母公司方遠集團也從事實業。方遠集團官網顯示，經過40余年發展，公司已形成了經營領域涉及智慧建工、先進制造等多業并舉的產業格局。2022年，方遠集團實現營業收入超250億元，稅利總額超20億元，連續13年位列中國民營企業500強。

在行業人士看來，偉星房產和方遠房產等“地產新勢力”日益活躍的背后，受江浙地區民營經濟發達、實業母公司資源支持、瞄準土地市場低谷期“抄底”等多因素影響。以杭州市土地市場為例，相關統計數據顯示，在今年上半年的杭州房企拿地金額排行榜中，民營房企拿地金額合計占比達54.4%。

“今年以來，土地市場中傳統民營房企收縮投資，多股‘地產新勢力’卻逆勢進場，包括金融資本、實業資本、各種馬甲公司和地方國資等。其中，實業資本尤其值得關注，在過往只是在土地市場零星出現，近期則齊刷刷集體冒頭，成功拿地。”克而瑞浙江區域分析認為。

記者注意到，“地產新勢力”并非是新產物。自1998年開啟住房商品化時代以來，實業企業、金融資本等多類型企業不斷進軍地產行業。而在當前，仍存在延續20多年的實業集團旗下地產公司，其中，汽車集團旗下的地產企業頗受外界關注。

例如，卓瑞地產是奇瑞控股集團下屬的多元產業板塊公司之一。相關資料顯示，卓瑞地產目前已布局南京、安慶、開封、貴陽、大連、鄂爾多斯等全國10余個大中型城市，開發了23個項目。

無獨有偶，在江西易居研究中心發布的《南昌市2023年1—6月房企商品房備案金額金額排名》中，江鈴地產以15.39億元位列第5位。天眼查顯示，江鈴地產成立于2001年，由江鈴汽車集團（以下簡稱“江鈴集團”）持股72.38%。

“江鈴地產前幾年在南昌房企銷售額排行榜上至少在20名開外。但從今年上半年開始，公司排名上升，因為有個項目賣得特別好，加上受今年房企銷售金額都不高等大環境影響，造成排名上升。”廖晨如此向記者介紹。

記者就此聯系江鈴地產方面，一位袁姓經理向記者表示，今年上半年，江鈴地產銷售額和排名上升的原因在于，旗下有一個項目銷售情況較好。“公司母公司是江鈴集團，對地產板塊的影響體現在品牌知名度方面，南昌市的消費者認可度較好。”

房企反向跨界“進行時”

除金科股份和榮盛發展等出險房企外，亦有房企正通過入局光伏發電等熱門賽道謀求業務轉型。

在實業企業逆勢跨界房地產行業的同時，房企反向跨界的案例亦并不鮮見，尤以出險房企通過跨界收并購實現“保殼”目標最受關注。

6月6日，金科股份（000656.SZ）對外發布公告稱，擬以發行股份的方式購買母公司旗下恒大業20%股權。據悉，后者主營業務包括綠色新型建材業務、裝配式EPC總包業務、BIM等。

此外，榮盛發展（002146.SZ）此前也發布公告稱，擬以發行股份的方式購買控股股東榮盛控股持有的榮盛盟固利68.38%股權。榮盛盟固利主要從事新能源汽車用鋰離子動力電池、儲能用鋰離子電池及鋰離子電池關鍵材料的研發和產業化。

記者注意到，除金科股份和榮盛發展等出險房企外，亦有房企正通過入局光伏發電等熱門賽道謀求業務轉型。

最典型的案例莫過于天宸股份（600620.SH）。5月初，公司對外公告稱，與蕪湖市繁昌區簽署了《投資框架協議》，擬在當地投資建設光儲一體新能源產業基地項目，計劃總投資116億元。

“這些地產跨界者頻頻發力跨界的主要原因在于房地產業務增長乏力，在可持續發展要求下需謀劃業務轉型或者進行機會型投資。除追逐利潤之外，還有短期內維護股價以‘保殼’的訴求。”IPG中國首席經濟學家柏文喜向記者介紹。

記者梳理發現，在此前的房地產業下行周期中，就有多家房企通過布局文旅、物流和新能源汽車等賽道，力求實現多元化經營，以降低企業風險。不過，縱觀房企多元化轉型，跨界經營的成功案例較少，僅有萬科等為數不多的房企跨界成功案例。

據了解，萬科在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，其業務已延伸至商業、長租公寓、物流倉儲、酒店與度假、教育等領域，如萬科在2016年正式推出獨立物流品牌——萬緯，相關信息顯示，萬緯目前綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模全國第一。

“聞道有先后，術業有專攻。”廖晨向記者介紹，房企跨界從事多元化經營，從房地產角度考慮，該現象一定不會成為主流趨勢。“很多房企的地產專業性沒有問題，甚至可以順帶去做代建、代銷和品牌輸出等輕資產業務，但如果要跨行業去開拓其他業務，還面臨著一定的風險。”

搶抓地產行業新機遇

中小房企需要進一步提升自身的專業能力，還要善于抓住地產行業新機遇。

在房企與實業企業分別開啟反向跨界之時，也需關注地產行業未來發展走向和中小民營房企生存問題。

克而瑞研究中心統計數據顯示，2023年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增長8.5%，環比增幅處于歷年同期的最低水平。而從累計業績角度而言，今年上半年，百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。

在行業進入“去杠桿、降負債”陣痛期的大背景下，民營房企特別是中小民營房企又該如何更好發展呢？

克而瑞研究中心分析認為，今年上半年，百強房企格局繼續分化，TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，央國企及部分優質民企韌性較強。克而瑞研究中心同時直言：“中小房企競爭力不足。”

對此，有行業人士指出，在告別“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）時代的情形下，房地產行業規模進一步向頭部央國企、強勢民企集中，專業化、品質化成為房地產行業未來主旋律。中小房企需要進一步提升自身的專業能力，還要善于抓住地產行業新機遇。

“消費者的需求更新迭代非常快，好的東西總是受人歡迎的，我們相信市場是永遠不會飽和的，房地產市場是常做常有、常做常新，總有新的生意機會冒出來。”萬科董事會主席郁亮在萬科2022年度股東大會上表示。

在郁亮看來，過去的手機和現在的汽車，都是在行業完全成熟后不斷生長出新的“分支”，并且逐步取代了原來的“主干”，中國的家電行業也是在基本每戶都有家電的情況下才誕生了更多有競爭力的企業。“我們相信，房地產也會經歷這個過程，只要發展商能提供好的產品和服務，真正能滿足人們需要，市場機會是有的。”

“現在中小型企業做房地產，需要精耕細作，做好每一個項目。”廖晨舉例稱，在2017—2022年地產行業高周轉的時候，南昌市房地產項目的凈利潤可達到5%左右。“現在，土地成本降低，融資成本也比之前少了一些，一些中小企業可以參與其中，只要拿地拿得準，銷售有保證，還是可以擇機進入房地產市場。”